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信托公司資產處置手段升級
2012-5-28    來源:    作者:佚名

今年3月份,面對年內首個房地產信托兌付高峰期中,信托公司實現了平穩過渡。目前已經臨近年內產品兌付最集中的6、7、8三個月。而近日市場出現不少針對地產信托接盤收購的事件備受關注。

  實際上,在地產信托首個兌付期內,以提前清盤、以舊換新、信托受益權等為代表的多種手段暫時緩解了地產企業的兌付壓力。但近期,接連出現的房地產基金接盤、資產管理公司收購等升級手段或說明,開發商以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大。信托公司也開始進行資產處置、尋找承接方。

  地產信托兌付風險逐步暴露

  在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下,通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。為避免房地產信托兌付風險發生,針對這類信托產品的處理手段正在升級。據不完全統計,4月至今,已有12款房地產信托計劃提前清盤,資金規模達到31.22億元,其中4月9款,5月3款,涉及五礦國際信托、華潤信托、華鑫信托、交銀國際信托、新華信托、西部信托、湖南信托、紫金信托、長安信托、中誠信托等公司。

  如果說提前清盤至少表示地產企業還有錢可支付產品的部分利息,那么近期接連出現的針對地產信托接盤收購事件則說明部分房地產信托的流動性問題變得更為嚴峻。

  日前,華業地產(600240,股吧)的公告顯示,其子公司深圳市華富溢投資有限公司于2010年4月向中誠信托申請了10億元借款。由于該筆借款期限已滿,因而深圳華富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地產開發有限公司擬與中國華融資產管理公司廣州辦事處簽署相關協議,重組上述債務。

  華澳信托去年5月發行規模為7億元的“華澳·長信8號信托計劃”5月27日將到期,預期利率為6%-7.2%,因兌付壓力,華澳信托近日選擇將持有的天津市中天興業房地產公司49.34%股權轉讓給上實發展(600748,股吧);同時,吉信·長白山11號南京聯強集合資金信托已于今年3月30日到期,最終也因無法兌付而由華融資產管理公司接盤。

  上述案例或許僅僅只是個開始。用益信托研究員岳婷表示,一二季度還沒有達到兌付最高峰,由于信托的剛性兌付要求,加之當下還處在房地產調控的時點,預計今年下半年至明年上半年類似接盤案例將會多些。根據諾亞研究的統計,2012年到期的房地產信托產品1172億元,規模較大,整年兌付規模較大,尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

  部分信托公司風險偏大

  房地產信托產品向部分信托公司的過度集中,對部分公司的風險應對能力產生了很大的挑戰。隨著房地產行業風險的延續,開發商的資金流越來越緊張,以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大,當風險出現時,信托公司進行資產處置、尋找承接方的能力至關重要。單獨某一家信托公司的風險應對能力畢竟是有限的,產品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產品風險的化解。

  據諾亞財富統計,2012年到期的房地產信托產品的發行方主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規模前十的10家信托公司占比50%左右。以中融和新華為例,到期規模分別為150億和131億。從地域來看,房地產信托產品到期規模較大的區域為上海和天津,規模分別為122.74億元和157.07億元。

  諾亞研究認為房地產信托不太可能如市場傳聞一般被完全叫停。在通過凈資本約束信托公司房地產信托規模的基礎上,監管部門可能進一步提高房地產信托的交易對手和項目資質門檻。

  剛性兌付下 投資者不必擔心

  從現在的情況看,融資方的支付風險和信托產品的兌付風險是兩碼事。即使地產企業最終無法支付信托產品的本息,但產品收益率依然可以得到保障。

  據了解,去年12月,銀監會對各家信托警示風險,強調了對房地產信托的風控。而對于出現兌付問題的項目,信托業內也明確了幾種方式,包括信托公司自有資金接盤、第三方資產管理公司接盤、信托公司大股東出資接盤等。對于出現無人接盤的情況,監管層明確表示,信托公司的資產或股權將在監管部門主導下進行處置,所得款項將用來優先保障投資人的兌付。信托業內人士認為,這實質上是確認了房地產信托剛性兌付的原則不可逆轉。

  南方某信托公司人士表示,由于整個信托行業的風控措施做得還比較好,即使無法兌付。信托公司通過抵押資產、質押股權的變賣等實現兌付,最終投資者仍可以拿到收益,房地產信托出現系統風險的可能性不大。

  諾亞財富分析師孫治香也認為,隨著房地產信托產品的集中到期,開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看,信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢,但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施,資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

  不過,針對信托投資等同于剛性兌付也有不同聲音。普益財富范杰就認為,在利益支付上,信托公司對客戶只支付約定的預期收益。一方面是受托人責任的缺失,另一方面是向投資者支付固定的回報,使得房地產信托越來越像房地產信貸,離信托精神越走越遠,違背了信托的本質。

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